Projektentwicklung „Wohnquartier Neue Mühle"

Das Problem des Ensembles beruht auf den Bausünden der Vergangenheit. Die noch vorhandenen baulichen Anlagen sind ein Sammelsurium unterschiedlicher Baukörper und Baustile und tragen für die gewünschte Nutzung erhebliche Mängel, die zu beseitigen wären.

Einige Gebäudeteile sind durch jahrelangen Leerstand und unterbliebene Instandhaltungsmaßnahmen so abgewirtschaftet, dass sie nur noch mit einem nicht mehr vertretbar wirtschaftlichen Aufwand erhalten werden könnten. Ein im August 2024 aufgestelltes Gutachten hat eine Teil-Belastung mit gesundheitsgefährdenden Schadstoffen festgestellt.

Die notwendigen Betriebsanlagen, wie Toiletten, Küche, Gastraum, Heizung etc., sind über mehrere Baukörper verteilt. Deshalb ist der Erhalt einzelner Gebäudeteile, selbst wenn diese noch jüngeren Datums und in äußerlich vertretbarem Zustand sind, aus den baulichen Gegebenheiten her unmöglich, weil diese dann nicht mehr einzeln funktionieren.

Durch den Verlust der historischen Altsubstanz und den aktuellen Baumix hat sich die zuständige Behörde nach Prüfung zum Beispiel klar gegen einen Denkmalschutz ausgesprochen.  

Energetisch ist dieser Baumix fernab aktueller Vorschriften sowie hochgradig ineffizient und damit unwirtschaftlich. Zudem existieren erhebliche Mängel in Sachen Brandschutz.  

Eine wirtschaftlich erfolgreiche Gastronomie wird durch die vorhandene Bausubstanz aus folgenden Gründen verhindert:

1. Zu viele Neben- und Lagerflächen
2. Schlechte Verkehrsflächen erfordern eine sehr personalintensive Bewirtschaftung und verursachen damit hohe Personalkosten
3. Viel zu hohe Nebenkosten (nach übereinstimmenden Aussagen von Pächter und Vermieter bewegen diese sich zwischen 11.500 – 12.000 Euro monatlich) aufgrund von Fläche und energetischer Situation

Diese Punkte haben in der Vergangenheit bereits viele Gastronomen zum Aufgeben bewegt oder gezwungen und letztendlich zu zwölf Jahren Lehrstand geführt.

Die aktuelle Pächterin hat mit Blick auf die Bebauungspläne einen Mietvertrag mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Diese Frist ist für einen Gastronomiebetrieb sehr ungewöhnlich. Im Gegenzug zu dieser Kündigungsfrist hat die vereinbarte Kaltmiete mit ca. 1 Euro pro Quadratmeter eher symbolischen als wirtschaftlichen Charakter.

Konkret entspricht dies nur ca. 17 Prozent der Vergleichsmiete einer Gastronomieeinheit mit den vorliegenden Beschaffenheiten in Königs Wusterhausen – und bei dieser Rechnung beziehen wir uns "nur" auf die rund 1.200 Quadratmeter Innenfläche, aber noch nicht auf die Außenfläche, die Kellerfläche oder die genutzten Flächen in den Obergeschossen.

Angenommen das Ensemble könnte mit hohen finanziellen Aufwänden für die nächsten Jahre fit gemacht werden, dann würde die Vergleichsmiete unter Einbezug aller Faktoren bei rund 15.000 Euro pro Monat liegen, ohne die zusätzlich kostenintensiven energetischen und Personalaufwandskosten verbessert zu haben.

Richtig ist, dass sich die jetzige Pächterin aufgrund einer Mieterhöhung gegen den Weiterbetrieb in ihrer vorherigen Lokalität entschieden und aus diesem Grund bewusst unser Angebot zu einer symbolischen Miete inklusive der oben beschriebenen Kündigungsfrist angenommen hat.

Die Pächterin wusste, dass es sich um ein Entwicklungsgrundstück handelte und hat in den letzten Monaten sämtliche Termine von Baugutachtern, Planern etc. ermöglicht. Alle Begehungen und Planungen im Vorfeld sind entsprechend mit ihrem Wissen und mit ihrer Mithilfe durchgeführt worden.

Aus unserer Sicht sehr fair und nicht selbstverständlich: Der aktuelle Mietvertrag, der am 01.01.2023 inklusive der dreimonatigen Kündigungsfrist geschlossen wurde, enthielt neben der symbolischen Miete weitere Vorzüge, wie die kostenlose Nutzung der Außenflächen sowie die kostenlose Nutzung einer Wohnung im Obergeschoss für Angestellte. 

Um eine ordnungsgemäße Einstellung des Betriebs zu ermöglichen, haben wir die Kündigungsfrist auf 6 Monate verlängert.

Für uns ist die Geschichte geprägt von Rückbau, Ergänzung und Neuaufbau. Das, worauf sich die schönen Erinnerungen beziehen (großer historischer Tanzsaal, großer Biergarten), existiert in der Form nicht mehr. Die alte Bausubstanz besteht schon seit Jahren nur noch als ein Bruchteil. Wir möchten die Tradition weiterführen und das Ensemble aus verschiedenen Baustilen und Epochen wieder in eine Zukunft für viele Generationen transformieren.

Die Neubaupreise sind für Bauträger in den letzten Jahren rapide gestiegen. Um trotzdem Wohnraum zu attraktiven Preisen anbieten zu können, planen wir mit einer Vielzahl von kleineren Wohnungseinheiten, die dank moderner Grundrisse, großzügiger Fensterflächen und üppiger Außenanlagen einen hohen Wohnkomfort bieten.

Zudem reduzieren wir die Nebenkosten durch ein hohes Maß an Energieautarkie auf ein Minimum. Auf Basis des heutigen Baukostenindex (BKI) würden wir heute Angebote bereits ab 699 Euro Kaltmiete darstellen können (abhängig von Genehmigungs-/Bauzeit und weiteren Auflagen). Darüber hinaus wird ein günstiges Bauen nur möglich sein, wenn eine bestimmte Mindestquadratmeterzahl an Wohnfläche, Mehrgeschossigkeit und unser Ansatz einer seriellen Typenbauweise mit hoher Vorfertigung realisierbar bleiben.

Wir planen viel in Modulbauweise, mit hohem Vorfertigungsgrad und seriellem Bauen in einem Bauabschnitt, mit regenerativer Energieversorgung für niedrige Nebenkosten sowie mit durchdachten, effizienten Grundrissen mit optimaler Flächenaufteilung.

Je mehr Skalierung wir vor Ort erreichen, desto attraktiver können wir das Mietpreisangebot gestalten. Die Skalierung hängt stark von der finalen Anzahl der Baukörper und der Geschossigkeit ab.