Die Vorüberlegungen

Der Weg in die eigenen vier Wände stellt Interessenten vor viele Entscheidungen. Abhängig von Ihren Vorstellungen und Ihrer Kompromissbereitschaft sollten Sie zunächst klären, ob Sie individuell bauen, die Hilfe eines Bauträgers in Anspruch nehmen oder eine bestehende Immobilie kaufen möchten. Darauf aufbauend können Sie den passenden Immobilientyp für Ihre Bedürfnisse wählen.

Bauen

Neubau vom Bauträger

Wer einen Neubau mit Hilfe eines Bauträgers erstellt, spart Zeit und erhält höhere finanzielle Planungssicherheit. Die Verantwortung für den Bau sowie die Koordination von Architekten, Behörden und Handwerkern übernimmt der Bauträger.

Neubau in Eigenregie

Der Bau eines Hauses in Eigenregie bringt oft hohe finanzielle und zeitliche Belastungen mit sich und erfordert viel Flexibilität. Die Kosten sind tendenziell höher als beim Kauf eines Objektes. Unerwartete Verzögerungen bei Behörden oder auf der Baustelle sind zu erwarten. Kalkulieren Sie daher großzügig bei Ihrer Finanzierung. Doch der Aufwand lohnt sich: Wer in Eigenregie baut, kann alle Wünsche gezielt verwirklichen.

Gut zu wissen: Für alle, die in Eigenregie mit Hilfe eines Architekten bauen, fallen neben dem Architektenhonorar verschiedene Baunebenkosten an. Dazu zählen: Kosten für die Baugenehmigung, für Errichtung und Ausstattung von Außenanlagen sowie für spezielle Versicherungen für Bauherren.

Kostenplanung

Mit einer zuverlässigen Kostenplanung erfüllen Sie sich Ihren Wunsch von einer neuen Immobilie. Damit Sie wissen, wie viel Sie in ein Grundstück und die Immobilie selbst investieren können, beziehen Sie unbedingt die Nebenkosten beim Bau und Grundstückserwerb in Ihre Überlegung ein.

Beachten Sie bitte Folgendes:

  • Sind ökologische Altlasten vorhanden?
  • Welche Eintragungen befinden sich im Grundbuch (aktuellen Grundbuchauszug einsehen)?
  • Handelt es sich beim Grundstück um ein Bauland?
  • Entspricht das geplante Bauvorhaben dem existierenden Bebauungsplan?
  • Welche Infrastruktur liegt vor?

Unser Tipp: Nutzen Sie unsere Checkliste Immobilienkauf und Dokumentenliste für den Immobilienkauf.

Grundstückskaufvertrag

Ihr Wunsch-Grundstück können Sie über Immobilienbörsen, Grundstücksmakler oder auch Bauträger finden. Der Grundstückskaufvertrag muss von einem Notar beurkundet werden, den Sie am besten selbst wählen. Alle Beteiligten sollten zum Notartermin erscheinen, denn auch bei Nichterscheinen darf der Notar Ihnen eine Rechnung schreiben.

Tipps und Wissenswertes rund um den Grundstückskaufvertrag finden Sie in den Infoblättern Grundstückskaufvertrag und Kaufvertrag.

Erbbaurecht
Besonders in Hochzinsphasen kann es sich lohnen als Alternative zum Grundstückskauf das so genannte Erbbaurecht in Betracht zu ziehen. Hierbei wird das Grundstück für 99 Jahre gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses (zwischen 4 und 6 Prozent des Grundstückswertes) gepachtet.

Als Erbbauberechtigter können Sie Ihre Wunsch-Immobilie auf dem Erbbaugrundstück bauen. Die Nutzungsrechte für diese Immobilie besitzt ausschließlich der Erbbauberechtigte. Meistens ist mit einem Erbbaugrundstück eine Kaufoption nach 99 Jahren verbunden. Anbieter solcher Erbbaugrundstücke sind meistens kirchliche und soziale Einrichtungen.

Nebenkosten beim Grundstückskauf

Erwerben Sie Ihr Grundstück über einen Grundstücks- oder Immobilienmakler, fällt eine Maklercourtage für die erfolgreiche Vermittlung eines Grundstückes an. Die Maklercourtage können Sie umgehen, wenn Sie Ihr Grundstück selbst suchen.

Beim privaten Kauf kann es empfehlenswert sein, ein kostenpflichtiges Geländegutachten einzuholen. Bei noch nicht vermessenen Grundstücken können Vermessungskosten anfallen. Häufiger jedoch ist ein Grundstück zwar vermessen, aber noch nicht erschlossen. Hier fallen dann infrastrukturelle Erschließungskosten an die zuständige Gemeinde an.

Beim Kauf des Grundstückes werden Grunderwerbsteuern fällig. Diese sind je nach Bundesland unterschiedlich. Kaufen Sie das Grundstück in Verbindung mit einer darauf stehenden Immobilie, zum Beispiel beim Kauf eines Bauträgerhauses, so dient der Gesamtpreis von Immobilie und Grundstück als Berechnungsgrundlage für die Steuer.

Für die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages und die Eintragung des neuen Besitzers in das Grundbuch werden Gebühren bei Notar und Grundbuchamt fällig.

Unterstützung beim Bau

Der Architekt
Der Architekt unterstützt Sie bei der Planung Ihres Hauses und beaufsichtigt die Fortschritte auf der Baustelle. Als Partner in der Planungsphase garantiert Ihnen der Architekt größtmögliche Individualität, angepasst an Ihre Situation, Bedürfnisse, Zukunftspläne und die Gegebenheiten Ihres Grundstückes.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) legt fest, wie viel ein Architekt für seine Leistungen abrechnen darf: Details entnehmen Sie bitte den Infoblättern zum Architektenvertrag und dem Architekten-Honorar.

Der Bauträger
Bauträger bieten Ihnen alles aus einer Hand: Sie planen und erstellen für Sie eine Immobilie und liefern das dazugehörende Grundstück gleich mit.

Bauträgervertrag
Ein Bauträgervertrag ist eine Kombination aus einem Grundstückskaufvertrag und dem Werkvertrag zur Errichtung der Immobilie auf diesem Grundstück. Der Bauträgervertrag ist zwingend schriftlich zu schließen und notariell zu beurkunden. Was Sie ansonsten beim Abschluss eines Bauträgervertrags beachten sollten, zeigt Ihnen unser Infoblatt Bauträgervertrag.

Das Bauträgerhaus ist oft günstiger als eine vom Architekten erstellte Immobilie. Jedoch verzichten Sie bei dieser Form des Eigentumserwerbs auf völlige Individualität. Ihr Einfluss auf Grundriss und Form der Immobilie sowie die Wahl der Baustoffe ist eher eingeschränkt.

Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie nur einen einzigen Ansprechpartner für die gesamte Entstehungsphase Ihrer Immobilie haben. Der Bauträger kauft und stellt das Grundstück, tritt gegenüber den Handwerkern als Generalunternehmer auf und trägt die Verantwortung auf der Baustelle.

Nach Abschluss der Bauarbeiten übergibt der Bauträger an Sie eine schlüsselfertige Immobilie. Was Sie genau unter "schlüsselfertig" zu verstehen haben, ist nicht gesetzlich geregelt. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss, in welchem Zustand die Immobilie laut Bauträgervertrag zu übergeben ist. Unseriöse Bauträger finden gegebenenfalls Auswege, um den Käufern Immobilien zu übergeben, die noch nicht komplett sind. Keine Außenanlagen, fehlende Bodenbeläge oder ausgebliebene Malerarbeiten sind mitunter vertragskonform.

Mit unserem Bauträger-Check können Sie die Seriosität Ihres Bauträgers testen.

Bauvertrag
Ein Bauvertrag regelt die Geschäftsbeziehung zwischen dem Bauherren und einem Bauunternehmer. Ist der Bauunternehmer als Generalunternehmer tätig und beschäftigt in eigenem Namen weitere Subunternehmer, existiert nur ein Bauvertrag. Ansonsten schließen Bauherren einen Bauvertrag mit jedem auf Ihrer Baustelle tätigen Unternehmer ab. Wichtige Tipps und Wissenswertes zum Vertragsinhalt entnehmen Sie bitte unserem Infoblatt Bauvertrag.

Kaufen

Kauf einer bestehenden Immobilie

Keine Bauphase, kalkulierbarere Kosten und weniger Bürokratie: Der Kauf einer vorhandenen Immobilie hat viele Vorzüge. Sie sehen genau, was Sie zu einem festgelegten Preis bekommen. Nehmen Sie das Objekt gründlich unter die Lupe, um beispielsweise versteckte Schäden in Mauerwerk oder Leitungen auszuschließen.

Unser Tipp: Energiesparende Umbauten verursachen zusätzliche Kosten. Lassen Sie sich deshalb den Energieausweis Ihrer Immobilie vorlegen.

Zukünftige Immoblie prüfen

Erst prüfen, dann kaufen!
Haben Sie die richtige Immobilie gefunden, betrachten Sie bitte genau deren Zustand.

Achten Sie auf bestimmte Warnzeichen und Mängel

  • Schlechter optischer Zustand bei Altbauten
  • Bröckelnde Fassaden
  • Nicht gepflegte Holzverkleidungen
  • Offensichtliche Schäden im Dach
  • Versteckte Baumängel (z. B. nässendes Mauerwerk)
  • Versteckte Mängel im Gemeinschaftseigentum (Eigentumswohnungen)
  • Ökologische Altlasten


Unser Tipp:
Prüfen Sie vor einer Kaufentscheidung Ihre zukünftige Immobilie genau. Nutzen Sie dazu auch unsere Checkliste Immobilienkauf. Sichern Sie sich nach Möglichkeit zusätzlich die Hilfe eines oder mehrerer Sachverständiger. Dafür kommen Handwerker Ihres Vertrauens genauso in Frage wie Architekten, Bauingenieure oder öffentlich bestellte Sachverständige der örtlichen Industrie- und Handelskammern (IHK).

Zwangsversteigerungen

Der etwas andere Immobilienerwerb
Die Zahl von Zwangsversteigerungen in Deutschland ist hoch. Mit etwas Glück kann ein versteigertes Objekt zum Schnäppchenpreis erworben werden.

Was sind Zwangsversteigerungen?
Immobilien werden zwangsversteigert, wenn die Eigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Gläubigern, zumeist Banken, nicht mehr nachkommen können. Es gibt auch sogenannte Teilungsversteigerungen, die aus Streitigkeiten zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie (Erbengemeinschaft, geschiedene Eheleute usw.) entstehen. Können sich die Eigentümer nicht einigen, muss die Immobilie oft verkauft werden.

Vorteile von Zwangsversteigerungen

  • Jeder interessierte Käufer kann teilnehmen
  • Der Käufer kann eine Immobilie für 70 Prozent des Verkehrswertes oder sogar darunter ersteigern
  • Keine Maklerprovision
  • Keine Notar-Gebühren – die vom Amtsgericht erhobenen Zuschlagsgebühren sind oft niedriger
  • Kostenloses Wertgutachten vom neutralen Sachverständigen


Versteigerungstermine

Die Termine sowie detaillierte Informationen von regionalen Zwangsversteigerungen geben die örtlichen Amtsgerichte mindestens acht Wochen vor dem jeweiligen Versteigerungstermin per Aushang oder Bekanntmachung in Tageszeitungen bekannt. Auch im Internet gibt es Anbieter, bei denen Sie Informationen über Zwangsversteigerungen erhalten.

Gut zu wissen: Für Zwangsversteigerungen gilt: "Gekauft wie gesehen". Das heißt, dass der vorherige Eigentümer keinerlei Gewährshaftung für Sach- oder Rechtsmängel übernimmt. Daher empfehlen wir Ihnen das Wertgutachten aufmerksam zu lesen. Vor allem die unter "Besonderheiten" aufgeführten Punkte. Hier stehen Baumängel sowie langer Leerstand einer Immobilie.

Unser Tipp: Besichtigen Sie das zu versteigernde Objekt. Nehmen Sie bitte Abstand von einer Objektersteigerung, wenn der Gutachter keine Innenbesichtigung vornehmen konnte (muss im Gutachten vermerkt sein).

Weitere wichtige Tipps und Informationen erhalten Sie im Infoblatt Zwangsversteigerung.

Welche Immobilie passt zu mir?

Einfamilienhäuser – maximale Unabhängigkeit
Gerade Familien mit Kindern schätzen die ungestörte Privatsphäre eines Einfamilienhauses. Ländliche Regionen punkten mit günstigen Kaufpreisen und viel Natur. Der großen Gestaltungsfreiheit eines eigenen Hauses steht ein höherer Instandhaltungsaufwand gegenüber: Während sich in Mehrfamilienhäusern Hausmeister und Wohnungsverwaltung um die Eigentumswohnung kümmern, müssen Hauseigentümer alle Reparaturen selbst organisieren.

 

Doppel- oder Reihenhäuser – eine günstige Alternative
Komfort und Wohnqualität zu erschwinglichen Preisen bieten Doppel- oder Reihenhäuser. Durch den Zusammenschluss mit anderen Eigentümern verteilen sich die Erschließungs- und Anbindungskosten auf mehrere Schultern. Auch bei den Heizkosten können die Bewohner sparen, denn die Außenwandfläche von Reihenhäusern ist deutlich niedriger als bei frei stehenden Häusern.

 

Eigentumswohnungen – flexibel und urban 
Als Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus sind Sie auf die Abstimmung mit anderen Wohnungsbesitzern angewiesen. Im Gegenzug tragen alle Eigentümer Reparatur- und Betriebskosten des Hauses gemeinschaftlich. Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen ist ihre Flexibilität: Dank der meist zentralen Lage können sie bei Bedarf leichter vermietet oder weiterverkauft werden.